杭州德信泊林印象。1
关键词：大江东
问： 房叔，早上好！有关投资大江东的想法想请教下房叔。谢谢！
1、大江东离主城区那么远，和周边二手房的价差也就是2000左右。
2、从目前看，那里的房子比人还多，今后由谁来接盘？
3、根据那里的产业发展，地处偏远，接盘大江东房子人的经济实力并不强。
4、等明年7、8号地铁开通，基本是利好兑现。现在大江东的涨幅已翻番，看不到短期还有多大空间，长期来看，有待于时间来检验。
杭州房叔：大致的看法如下：
一是你打开杭州地图看一下，会有一些感觉，大江东几乎是杭州主城版图上最后一块大蛋糕；
二是杭州城市东西两翼发展已经是明显的趋势，东面发展接轨的目的地就在大江东；
三是看一下杭州轨交的分布图，你可以清晰地看到，大江东的轨交分布是远远超过目前大江东的实际人口入住的。
综合来说，大江东是政府大力推动发展的重点区域，无论是钱塘新区的设立，还是轨交的提前排布，都可以清晰地看到这一点，基本保证了大江东的短期发展会非常快；
而且制造业向智造业的转型，是杭州的课题，更是中国经济转型的大课题，西互联东智造，大江东的成败，在一定程度上决定杭州未来发展潜力的一半。当然，这个转型是长期的，也可能是艰难的。
在购买力的疑问上，除了投资客，房叔后台大量的滨江、萧山等东南面刚需，乃至主城刚需，因预算不足的外溢需求，是大江东的购买主力，轨交使得住在大江东而工作在主城、滨江、萧山成为可能，短期购买力并不匮乏；
但长期的发展空间，则取决于大江东本身的企业引进和发展。
基于大江东目前不到2万的主城最低价来看，对于大江东的基本判断是，短线发展会很快，近三年是大江东发展的快速红利期；中线发展，随着大江东核心区建设的完成，教育、医疗、商业等生活配套设施的完善，空间基本有保证；长线空间，取决于大江东的企业引进和转型，谨慎看好。
2
关键词：绿都鉴未来&印象苕溪
问： 房叔你好，我是黑龙江齐齐哈尔市人，孩子在大连上学，今年7月份毕业，本科学位，想去杭州就业，应该符合杭州的落户政策。
我们想买一套总价不高于350万的房子，最好装修房兼顾学区的，我们外地装修不方便，有学区将来如果不置换孩子成家也能用。
然后还想用这个房子贷款买一套具有投资价值的总价170万的房子。我们夫妻是体制内工作，退休后会随孩子去杭州，得10年左右。
在网上看了绿都鉴未来和印象苕溪，这两个价位比较适合，您看性价比可以么？有没有向上发展空间？您有什么更好的推荐吗？
杭州房叔：孩子毕业之后才能落户杭州吧，也就是说暂时还没有购房资格。
鉴未来的洋房性价比一般，位置是在中泰，关于中泰房叔公号年前有过推文的，可以翻看一下。关于印象苕溪，是在临安城区，从未来升值考虑，个人并不建议，而且孩子杭州工作之后，能自住的可能性也偏小，尽管有地铁，但是距离实在远。
个人建议，等你孩子落户以后，先参与主城和近郊性价比较好的新房摇号，在孩子工作地未最终确定的情况下，先摇性价比较好的项目，至少可为今后置换打好基础。
3
关键词：250W&闲林二手
问： 房叔，本人在杭大学生。家里打算250w以内在杭州买一套80多方小户型，为以后工作自住或者置换用。主要还是看工作位置，大概率互联网企业。
目前纠结于老余杭板块金成英特学府，绿城桃源小镇还有闲林的岸上蓝山。请问房叔最好的选择是哪里?或者说还有其他更适合的地方吗？
杭州房叔：如果预算能增加一点点，最好的选择是摇号新房西溪公馆、和光尘樾、幸福里这些，性价比上要肯定超过现有的二手房；后续的建发金辉三墩北现房项目、钱江房产三墩北项目也可以摇；次选是摇万科大溪谷、西溪未来里，也可关注闲林新房“佳兆业云峰”及“时代天境”的价格，若小户型总价在200万左右也可入手。
暂时看，还是新房的性价比更好，限价背景下二手没有持续上涨的动力，建议先摇新房，关注二手房，做两手打算。二手房的选择不能直接对比项目好坏，关注地铁、关注产品以外，更重要的是要看具体的房源情况和价格。
4
关键词：购房策略
问： 我翻看了您的朋友圈，感觉价格都太高了。
所以还有一个问题问您：现在是孩子去哪儿就业都可以，以我现在的资金情况，去杭州买两套房，一套要兼顾学区，将来不出手就给孩子住，另一套可以偏一点儿的可持有10年，我们退休去了再置换。
手里有430万现金，公积金有20万，北海有一套50万的房子，可以变现。
孩子现在没参加工作，我们工资不高，后续还贷能力不强，这样的经济状况硬上杭州的车是不是有点儿够不上？
杭州房叔：明白，大概建议：460万的现金，建议首套300万左右，400万以内，3成首付按揭。二套300万以内，尽量全款。
这样一则资金利用和贷款利率上会合算一些。楼盘选择上，尽量还是选择性价比好一些的新房先摇号，至少在限价背景下，暂时还是新房性价比更好一些，这个预算选择余地也还有。
资金使用上，不建议撑满，至少预留一些应对风险的余地，毕竟疫情也还没有最终看清影响。
5
关键词：置换&丹枫四季
问：房叔好，麻烦再咨询您两个问题：
1、我已经将儿子的名字从房产证上除名了，他现在是无房，但还在读大学，如果买房的话首付比例是多少？能用父母的公积金和贷款吗？（以前没有房贷记录）
2、我们有两套拱宸桥西的回迁房，就在地铁口（5号线大运河站）并且是学区房，升值空间大吗？我想卖了摇丹枫四季或者附近的房子合适吗？
杭州房叔：首套可以3成，父母作为共同还款人。
桥西的回迁房可以考虑出手的，毕竟后续的升值偏差一些，5号线开通，也基本意味着最后的利好出尽了，是出手的时机。
可以置换摇新房的，丹枫四季性价比可以，其他选择也还有。
6
关键词：置换&招商雍华府
问：房叔您好，我主要想咨询下，我有两个儿子，均已到适婚年龄，想给他们减轻压力，提供购房首付。
15年在艮北新城招商雍华府投资了一套89方的房子，计划卖了，然后给他们分别提供100-120w的首付，未来一两年内卖掉都可以，目前犹豫不决，您觉得现在是合适的时机吗？
杭州房叔：基本可以，目前限价，房价相对平稳，置换不易踏空。
目前300万左右性价比较好的选择也还算多，无房首套摇中的机会也是比较大的。
7
关键词：刚需
问：谢谢房叔，现在有个尴尬的地方是，我和女友都刚毕业1年，女友户口能迁到杭州来，所以要买房得2个人先领结婚证去摇号。
买房资金方面家里会赞助100w左右的首付，后期月供需要我和女友一起承担，房叔是建议我们现在买房比较合适还是继续观望几年？因为杭州房价涨得太快了，可能2年后地铁覆盖、亚运会一开，会有个很大的涨幅，担心那时候手里的钱就不够买房了。
杭州房叔：刚需建议尽快上车，等待的风险更大。
8
关键词：投资
问：房叔，您好，我去年10 月份摇到了和光尘樾，现在临安农林大学边上小区，吴越人家有套115平米的房子。
我们现在没有住在临安，您看临安这套是卖掉，去杭州付个首付再摇一套，还是等和光拿到手，一起卖掉置换一套主城区的？
我们主城区没有房子，现在一家人都在诸暨工作上学，暂时不回杭州，杭州是为小孩子以后考虑的，小孩子初一！盼回复，谢谢。
杭州房叔：可以考虑吴越人家出售，然后杭州再入手一套的。相对来说杭州的升值肯定要远胜临安的。等和光尘樾拿到手再置换太晚，中间的时间浪费有点可惜。
9
关键词：九堡二手房
问： 房叔您好。九堡同一区块，德信泊林印象和昆仑红苹果小区做对比。
泊林印象品质较好，开发商可靠且物业管理好，2013年建造。红苹果小区物业管理不好，2009年建造。两个小区相隔最多200米。同一区块差价7000的样子。
现在看中的红苹果房子户型很好，118房，得房率很高，跟泊林印象126的相比较无任何差别。家里人喜欢，全部装修完370万的样子，家里剩余钱也更多，可以做生意等；泊林印象弄完不算车位480万的样子，但是说起来好听，面子问题决断不下来。
学区一样，户型也都很好，同一区块，但是确实泊林印象说出来更好听，里面也更有档次，但是心里又觉得在九堡客运中心区块，一个不再有发展的地方投入太多钱风险大。
您能帮忙决策下吗？谢谢您了！怕降下来，480万跟370万相比，降幅肯定更大，而且九堡客运中心一带感觉大户型几乎很难再出手。
杭州房叔：二手房没有实地看过很难精准判断。毕竟具体涉及到位置、楼层、装修、户型，影响因素太多了。我只能从原则上帮你判断。
房产投资从早期来看，是倾向于选品质更好的项目，宁买凤尾，不买鸡头。交付后随着板块的逐步成长，会因为品质、物业管理等原因逐步拉开价差，杭州各个成熟板块基本上都有类似的案例，九堡核心区这两个项目也是很典型的。
在板块进入成熟期之后，项目间的价差会基本固定下来，今后的升值比例基本会维持在同一水平线上。从泊林印象和红苹果目前的价差来看，可以判断已经进入稳定期，从性价比上来讲，两者是接近的，也是真实价值的客观体现。
在预算没有问题的情况下，个人更倾向于择优，相对抗跌。但结合你家里的实际情况，是可以选择红苹果的，尤其在目前疫情带来的影响尚不能清晰预判的情况下，不建议家庭的资金压力太大，尤其是像你家经商的实际情况。
相对来说，红苹果这一套小户型、低总价房源在未来二手市场上会受欢迎一些，方便处置，也有一定的优势，是可以选择的。
10
关键词：学区二手房
问： 房叔您好！首套房在闲林，想入手二套房，新房摇了一年没中签，小孩现在读幼儿园中班，想去主城区买个好点二手学区房。
1.明年上小学不知道时间能否赶的上？2.二套总价预算有限，260W上下，希望有两室，希望能帮忙推荐下。
杭州房叔：爆表的热门小学肯定会有问题，普通略好的小学问题不大，明年5月报名，在之前入户应该可以。
你的情况建议先锁定学校，哪几个小学是你考虑的，然后围绕学校来找房子。二手房源变化太快了，基本没法推荐。譬如，先锁定省府路小学，那就可以围绕省府路小学来找房子，可以看一下西荡苑的小户型。
-END-
文/杭州房叔 编辑/阿寻
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